地產業：付建築成本難鼓勵業主重建

        【本報消息】政府預計都市更新公眾諮詢今年底開展，當中包括業權百分比等。然而，特首候選人賀一誠談及的都市更新構想，與過去討論內容不盡相同。有地產業者表示，業權百分比必須適當下調，否則難開展都更工作。此外，希望業主支付建築成本的構想，理論上可行，但現實與業主期望有落差，難以鼓勵業主支持重建，開展都市更新。

    都更工作停滯不前

    賀一誠連日落區了解民情，並多次談及都市更新的構想，認為澳門都市更新不走香港模式，因下調業權、強拍可能掀起司法訴訟，時間更長。並提出政府墊支重建、業主支付建築成本等構思。

    前稱舊區重整的都市更新，紙上談兵逾十年，依然停留在立法工作的前期層面，至今實際工作進展不大。賀一誠談及的都更構想，與過去都更會討論的方向不同，難免令人憂慮都更法公開諮詢後，法案內容一改再改，令都更工作遲遲未能開展。

    有地產業者表示，都市更新涉及的問題複雜，特別是舊區因歷史原因，有各種各樣的疑難有待解決。以祐漢區為例，區內有舊樓地面層現正作為“商舖”營業，查屋紙登記用途為“住宅”，兩者市場價值不一，業主必有意見，即使舊屋換新屋、按“住宅”用途依法賠償，也未必能夠解決，適當下調業權比例是可取的做法。此外，未來的都更法，內容並非祇針對住宅，商業樓宇、工廈也可能適用，也要考慮這類樓宇未來的重建問題，畢竟“舊屋換新屋”的做法，未必適用商業、工業樓宇。

    重建整區考慮出發

    此外，舊區居民同意政府規劃、重建，但如果要業主支付建築成本，恐怕會惹來業主反對，最終寧願住舊屋也不支持重建。

    按目前市場情況，每呎建築成本1,500元，一千呎住宅單位建築成本150萬，大多數舊區業主沒有能力負擔，且因年齡偏高，即使向銀行申請貸款，還款年期也不長，部分年事已高的業主，甚至難以申請銀行貸款。

    另外，參考內地拆遷房經驗，原業主先搬到暫住房，待樓宇重建完成後無償得到新單位，或者選擇與市場價值相等的一筆補償金。因此，公帑墊支重建出發點好，理論上可行，但現實操作要顧及民情，否則沒有誘因鼓勵舊區業主支持重建。

    祐漢舊樓不少屬五層高的樓宇，重建時宜整個區域考慮，增加民生配套設施，不僅要改善社區環境，更要提高居民生活質素。在安置原住戶後，如果多出的單位，可以考慮用作協助夾心階層置業。