新股淺析——保利物業

    保利物業(6049.HK)於九六年在廣州成立，是保利地產旗下控股子公司。保利物業的物業管理規模較大，行業龍頭地位突出。公司在中國提供物業管理服務超過廿三年，專注於一二線城市，截至一九年六月三十日，合同管理總面積達454.9百萬平方米，遍佈全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管總面積為260.3百萬平方米；截至一九年六月三十日，集團於內地管理846項物業，包括565個住宅社區及281個非住宅物業。集團的物業管理服務覆蓋多類物業，包括住宅社區、商業及寫字樓及公共及其他物業，如學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮。除物業管理服務，亦向所管理物業的業主及住戶提供多項社區增值服務。

    近三年，保利物業的業績增長迅速，一六至一八年收入年複合增長率達28.4%，淨利潤複合增長率達50.1%，一九年上半年實現營業收入28.2億元，同比增47.3%；實現淨利潤3.21億元，同比增48.9%。一六至一八年毛利率提升主要受益於規模效應。長期來看，隨着盈利項目多樣化（未來有望提供養老、社區教育等增值服務）、服務價格增長，以及標準化服務、科技化與規模效應帶來成本下降，毛利率有望進一步提升。

    公司在物管規模增長預期確定性較強，利潤率穩定。參考三家AH股主流物管公司（招商積余、碧桂園服務、綠城服務）平均PE為30倍，具備較強開發背景的高成長物管公司或聚焦非住宅業態的稀缺物管公司合理PE區間為20-35倍。考慮到公司背靠保利地產龍頭開發背景，繼承保利地產大量確定性交付面積，公司處行業龍頭地位，合理PE區間為33-37倍。投資者可保持關注。

    中國銀行私人銀行（澳門）  李嘉熙