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租賃法律知識(2)

日期：2012/10/24 0:36:15

租賃合約的終止

不動產租賃合約可基於下列任一原因而終止︰
   ◆ 當事人協議廢止；
   ◆ 解除；
   ◆ 失效；
   ◆ 單方廢止；
   ◆ 單方終止。

當事人協議廢止

   ◆ 當事人可以隨時透過協議終止合約。
   ◆ 如果協議並非立即執行，或者在協議中訂有補償性條款時，則須以書面模式訂立。
   ◆ 如果承租人將單位返還給出租人，而且出租人接受該返還，則不論以任何模式作出的廢止都屬於有效。

承租人解除合約的情況

   ◆ 承租人可以按法律規定，以他方不履行義務為依據解除合約。
   ◆ 此外，不論出租人是否須負責任，承租人均可以以下列任一理由解除合約︰
   ◆ 非基於承租本人或其親屬的原因而使其不能對租賃物業享益，即使屬暫時性亦然；
   ◆ 租賃物業存有的瑕疵或嗣後出現的瑕疵會危害承租人或其親屬的生命或健康。
   ◆ 承租人解除權的行使期間，同樣為一年。

失效

   ◆ 合約期間屆滿（不動產租賃另有規定除外）；
   ◆ 當事人為合約所定的解除條件成就，或所定的停止條件確定不能成就；
   ◆ 作為訂立合約基礎的權利或法定管理權終止（但如果出租人後來取得所有權；出租人為夫妻中管理財產的一方；預約承受人最終取得所有權等除外）；
   ◆ 承租人死亡。
   ◆ 公有徵收等。

單方廢止

   ◆ 承租人有權在合約或其續期之期間屆滿前終止租賃，為此須向出租人作出書面通知，該通知最遲須在產生終止效力前九十日作出，但合約另訂較短期間者除外。
   ◆ 在此情況下，出租人有權獲得相當於一個月的租金作為補償，但另有訂定者除外。
   ◆ 然而，所訂的補償額不得超過兩個月的租金。
   ◆ 如果出租人基於公共當局的命令而對單位作出改善工程，從而導致租金的調整，但承租人又不同意租金的加幅時，則有權單方廢止合約。
   ◆ 承租人須向出租人作出書面通知，並最遲須在產生廢止效果前三十日作出。

租賃合約的單方終止

   ◆ 不動產租賃期屆滿後，無任何一方當事人按約定或法律規定的時間及模式提出單方終止時，合約即告續期。
   ◆ 如果從不動產租賃開始至合約期滿，或至其續期期滿不足兩年，則出租人無權在期滿時單方終止合約。
   ◆ 續期之期間相同於合約的原定期間，如合約期超過一年，則續期的期間僅為一年。
   ◆ 一方立約人須至少提前下列期間，以書面模式將其對合約的單方終止通知他方立約人︰
   ● 為期六年或六年以上的租賃，一百八十日；
   ● 為期一年或一年以上六年以下的租賃，九十日；
   ● 為期三個月或三個月以上一年以下的租賃，三十日；
   ● 為期三個月以下的租賃，租賃期的三分之一。
   ◆ 提前的期間是由合約期間或續期期間屆滿時起計。

返還租賃物

   ◆ 承租人有義務按受領時租賃物所處的狀況，保存及返還租賃物業，但在符合合約目的下謹慎使用該物業而導致的正常毀損，承租人無須負責。
   ◆ 承租人基於任何原因未於合約終止時立即返還租賃物業者，有義務支付雙方當事人所訂的租金作為損害賠償，直至其返還租賃物為止。
   ◆ 如承租人遲延履行其債務，損害賠償隨即提升為兩倍。

承租人死亡的移轉

   ◆ 如不動產租賃屬居住用途，如承租人死亡，而下列任一項所指之人仍生存，則租賃不失效︰
   ◆ 未事實分居的配偶（即使已分居，但在承租人死亡之日仍住所租賃的房屋者）；
   ◆ 由承租人扶養並與承租人在所租賃的房屋一起生活的直系血親卑親屬；
   ◆ 與承租人有事實婚關係且在所租賃的房屋一起生活超過一年之人。

勒遷之訴

   ◆ 提出勒遷之訴的情況︰
   ◆ 當法律規定須透過司法途徑促使終止不動產租賃；
   ◆ 當承租人不接受或不履行因不動產租賃終止所導致的搬遷，而出租人不具備容許其促成交付一定物的執行所需執行名義時，實現不動產租賃的終止。
   ◆ 法官就勒遷之訴作出判決後，承租人須遵守判決及按所定時間搬遷。
   ◆ 如承租人在所定的日期不交還有關單位，出租人可以聲請法院發出勒遷命令狀。

◆ 如有需要破門或遇有抵抗而須控制場面時，負責執行命令狀的公務員可以要求警察部隊協助以實行勒遷。

以上內容轉自cyberctm 會員 ricaken

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