珠海樓市這半年(圖)

　　7月18日，國家統計局公佈的“2015年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，70個大中城市房價環比上漲的個數繼續增加，一線城市繼續領漲全國。

　　珠海並不在上述統計範疇中，但中國指數研究院公佈的《2015年6月中國房地產指數系統百城價格指數報告》資料顯示，在全國多數二三線城市樓市相對低迷的情況下，今年上半年，珠海主城區共網簽商品房3494套，其中有3315套為住宅用房，與去年同期上漲了55%。

　　業內人士分析，珠海樓市回暖，既有大環境的影響，也有本地特色的催化。自去年以來，中央和地方出臺多項促進住房消費的政策，其疊加效應使不少 觀望的剛需型、改善型買家出手置業。“生態文明新特區，科學發展示範市”的建設，令珠海的區位、環境、投資等價值日益凸顯；橫琴自貿區的掛牌建設，也吸引 了不少澳門居民在橫琴購房。

　　新政疊加效應催熱房市

　　去年剛入行房產仲介的盧麗，被分到了多年無人問津的城區大戶型樓盤組。在這個動輒就要幾百萬元才能成交的專案組裡，她今年上半年就成交了7000多萬元，成為了公司史上最年輕的區域銷售冠軍。

　　“但這並非全是自身努力，樓市新政的不斷出臺是成就我的關鍵因素。從去年開始就不斷有新政出臺，珠海樓市的成交量就一直處於攀升趨勢，特別是像華髮新城6期、心海州這類超18萬平方米的主城區大戶型樓盤，今年上半年都賣得特別好。”盧麗說。

　　據瞭解，面對持續低迷的房地產市場，從去年開始，中央、地方都在調整房地產調控政策。去年9月，珠海鬆綁樓市“雙限”政策；今年3月30日， 央行、住建部等部門出臺“二套房首付比例降至四成”新政，財政部也同時在稅收政策方面進行了調整，將個人出售二手房免征營業稅的期限由5年調整為2年。

　　“這些政策從購房資格、首付比例、貸款利率等方面著手，打出的組合拳形成了疊加效應，不少置業者抱著買漲不買跌的心理，紛紛在上半年入市。這是推動珠海上半年樓市回暖的重要原因。”時代地產相關負責人分析說。

　　王小姐便是受此影響的市民之一。“今年多項惠政的出臺，刺激了樓市的復蘇，成交量和房價的齊升，讓我再也坐不住了。”到心海州看房的她告訴記 者，她的同事年初在心海州以13000元每平方米的單價置業，現在單價已經漲到了16000元，若是再不出手的話，以後估計只能去西區看房子了。

　　中國指數研究院公佈的資料顯示，今年上半年，珠海主城區共網簽商品房3494套，其中有3315套為住宅用房，與去年同期相比上漲了55%。 今年1—6月份珠海月度房價均居全國排名第十，商品房整體銷售均價為11883元/平方米。其中2月樓市價格曾低至12888元/平方米，隨後便出現反 彈，價格呈現“四連漲”，6月憑藉13139元/平方米的價格刷新了今年珠海房價新高紀錄。

　　“剛改客”成購房主力軍

　　林楓在珠海打拼多年，目前經營一家小工廠，而他和妻子的住房仍舊是位於吉大的一處老房子。在經歷了股市漲跌之後，2015年他將股市的錢全部投資于樓市。今年4月他在中信紅樹灣認購了一套超過了140平方米的大戶型。

　　“相對於投資客，我們是屬於改善性需求。”林楓說，自己的第二個小孩將於12月出生，屆時家庭住房要滿足兩個孩子、兩個大人的基本居住，還要 有學習工作的書房，加之父母親朋的時而到訪，現在的兩室一廳是真的是不夠了。“這次國家政策的調整，消除了我在二套房按揭、稅率等方面的顧慮，所以決定出 手。”

　　類似于林楓這樣的置業者，被業界稱為“剛改客”，主要是指那些具有改善住房的剛性需求的一類人群。而近段時間出臺的房產新政，目標之一就是在最大程度上滿足這部分人的購房需求。受政策刺激，珠海主城區的大戶型尾盤在今年上半年大都成功清倉。

　　據中信紅樹灣售樓部陳小姐介紹，2015年中信紅樹灣僅高層尾盤的累計銷售面積就超過了10萬平方米，大部分前來置業的都是剛改客。“中信紅 樹灣的價格都是在2萬元每平方米以上，而且現在的尾盤都是超過140平方米的大面積戶型，每套房折後價也保持在300萬元左右的高位，擁有這樣購買力的客 戶絕大多數都是剛改客。”

　　除了中信紅樹灣，電力城市東岸、吉大錦園、唐家仁恒濱海半島的140平方米以上的大戶型也已在上半年售罄，“剛改客”成為購房的主力軍。俊榮 置業有限公司高級經理肖志榮說，現在市面上的大戶型已經成為了搶手貨，“剛改客”的發力為珠海樓市帶來了鯰魚效應，“相比於剛需和投資客，開發商更青睞於 剛改客，因為他們不僅能夠具有投資客的購買力，也具備剛需帶旺周邊區域的可持續發展的屬性。”

　　大批“澳門客”看好 橫琴樓市升溫

　　從分佈來看，此次珠海樓市回暖的成交區域主要集中在主城區和橫琴，其中自貿區的掛牌，吸引了大批澳門客商到橫琴置業投資，使橫琴成為上半年珠海樓市最熱區域。

　　在橫琴某專案銷售中心，記者日前發現多輛持有澳門和廣東省的雙牌照轎車正從項目駛離。該項目銷售人員透露，“項目今年年初開始認籌，當初設計銷售均價約為3.5萬元/平方米，但就目前的市場反應來看，預計開盤銷售均價將調整為4.8萬元/平方米。”

　　據瞭解，雖然橫琴目前在售的房屋均價已遠遠超出了珠海市平均水準，但仍吸引了眾多澳門客戶前來置業。“我們的項目與澳門的房價相比低了近一 半，所以客戶主要來自澳門，比例高達70%以上。”橫琴某項目置業相關人士表示，附近其他的商品住宅項目主要購買力也來自澳門，其中有不少投資客。

　　左岸房地產策劃有限公司總經理李炳亮認為，橫琴因政策與區位的雙重優勢疊加，前景看好，吸引了粵港澳三地投資客。除了珠海和澳門本地的自住需求外，部分珠三角投資客也看中了橫琴的發展前景，置業橫琴。

　　肖志榮的看法與李炳亮不謀而合。他認為，政策的不斷利好使得多方資本持有者入駐橫琴，“現在來看，橫琴具有很強的澳門衛星城的價值，因此房價處於高位也是符合預期的。”

　　預測

　　下半年樓市

　　或保持溫和上漲

　　據珠海市統計局官網資料顯示，2014年珠海住宅施工面積達到231.71萬平方米，而竣工面積下降至128.5萬平方米。

　　時代地產相關負責人認為，房價與土地供應量有直接的關係，只有在土地供應量緊缺、市場需求巨大的情況下，房價才會出現明顯漲幅。 就目前來看，珠海住宅用地的施工面積大於竣工面積，意味著仍有大量的住宅工程在建，土地供應量超過市場需求。由此推斷，即便是在樓盤競爭比較激烈的大背景 下，樓市大規模提價的可能性也不大，但不排除因政策帶動的房價上漲和區域優勢引起的小範圍提價。但總體預計，2015年下半年珠海整體房價將呈現出微幅上 漲的態勢。

　　在李炳亮看來，不止是下半年，珠海未來3年樓價，預計將保持在一個溫和上漲的趨勢中。“從橫琴開發的高端金融業到全市範圍的新能源、高端設備、會展、旅遊等產業開發，珠海正處於一個歷史性的城市爆發發展階段，即使個別時段樓市有所波動，但以年度看應該都是溫和上漲。”來源：南方日報