相比2015年，2016年上半年，標杆大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標杆房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　中房報研究員 許倩

　　相比2015年，2016年上半年，標杆大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標杆房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　中 國房地產報記者統計的20大標杆房企上半年拿地排行榜顯示，今年上半年，萬科地產、保利地產、華潤置地、龍湖地產、碧桂園、綠地等20家標杆房企拿地總建 築面積約8322萬平方米，同比增長88%；拿地金額約為3505.24億元，同比上升89%。拿地面積與金額均同比大漲，這源於年初以來房地產市場銷售 大增，再加上國內融資環境持續寬鬆，房企手握重金，砸出一個又一個地王，對土地市場熱情遠超2015年。

　　具 體來看：碧桂園上半年拿地建築面積共計3269.03萬平方米，同比大增537%，成為拿地最猛的房企；而萬科以611.9億元拿地款（同比增長 151%）奪下20大標杆房企拿地金額排行榜桂冠；綠城中國也以單價34316元/平方米的平均拿地成本，成為拿地最貴的房企，其在2016年上半年的拿 地成本是2015年同期的18倍。

　　今年上半年，拿地金額上漲最迅猛的房企是綠城中國和雅居樂，兩家企業的拿地金額分別同比大增6773%、1911%。有分析表示，這源於該兩家企業去年拿地較少且主要佈局在三四線城市，而今年兩家企業均新增了熱門一二線城市地塊，且拿的是高價地王地塊。

　　隨著樓市進一步分化，房企拿地更加集中於一線城市和周邊的“強二線”城市，尤其是南京、蘇州、合肥等熱點二線城市。這些房價飆漲的熱點城市也催生了更多地王橫空出世，但高價地王能否順利轉嫁到高房價並得到市場認可尚未可知。

　　一個有意思的現象是，在眾知名房企拼命拿地的同時，有一家房企卻異常“淡定”地一塊地都沒拿，即越秀地產。同樣表現“淡定”的還有金地集團(10.500, 0.00, 0.00%)，無論是拿地金額還是拿地面積，均同比下降86%。

中國房地產報記者統計的20大標杆房企拿地面積排名榜顯示，今年上半年拿地最兇猛的房企是碧桂園，新增土地儲備3269.03萬平方米，是去年上半年拿地面積的6倍多，而平均土地成本為每平方米1566元，同比漲30%。碧桂園今年上半年共計拿地支出512.03億元，同比增長723%，而在2015年全年碧桂園拿地金額為560億元。

　　眾 所周知，碧桂園有其固定的專案開發模式，即以一線和二線城市周邊的區域大盤、“縣城大盤”為主要產品。2015年，碧桂園曾在上海、深圳、廣州密集斬獲3 個一線城市項目，彼時碧桂園官方對外宣稱“儘管（公司）加大了核心城市的投資，但戰略重心依然是潛力城市，因為中國的城鎮化已經進入城市群發展階段，中國 經濟更加凸顯經濟圈發展版圖。”在這樣的策略下，進入2016年上半年，碧桂園依舊著力加碼三四線城市佈局，並且在雲南曲靖、楚雄佈局的基礎上首入昆明， 尋求新的規模擴張。

　　碧桂園公司總裁莫斌曾公開表示，對於三四線城市而言，公司將主打改善型需求，鎖定三四線城市富裕人群的需求。在地理位置的甄選和戶型打造上將更加嚴格，將選取縣城的中心地帶或地級市的中心與近郊接合部進行拿地。價格方面，會比同地域的其他樓盤高出10%至20%。

　　佈局區域大盤、“縣城大盤”的策略使得碧桂園走上不一樣的開發路線，其銷售業績同樣表現不俗。在克而瑞統計的2016年上半年中國房地產企業銷售百強排行榜中，碧桂園的排名升至第三位，上半年銷售金額1226.2億元，同比上升127%。

　　不過，多家機構均在2015年底至2016年4月間下調對碧桂園的評級，理由均為碧桂園拿地過於激進，恐將降低毛利率。國泰君安(18.190, -0.07, -0.38%)在其2016年3月的研報中表示，在去庫存壓力下，房地產銷售均價將難以恢復高位，隨著土地成本上升，預計碧桂園毛利率將保持低位。

　　與碧桂園的激進形成鮮明的對比，今年以來越秀地產並未能如信達地產(5.190, 0.03,0.58%)等國企那樣成為土地市場上的主角。相反，越秀地產今年上半年一塊地都未拿。有業內人士分析，其原因很可能是一直為越秀地產拿地買單的越秀國資基金“不準備玩房地產了”。而越秀地產自身由於前幾年激進拿地擴張導致的“後遺症”毛利率、淨利率雙雙下滑、負債率上升等問題仍在消化中，沒有了財力支持的越秀地產，如何拿地是個難題。

　　在20大標杆房企拿地成本排行榜中，綠城中國成為拿地最貴房企，平均土地成本34316元/平方米，同比增長1675%。據 中國房地產報記者統計，綠城中國在上半年僅拿了4塊地，但幾乎都是高價地。今年2月3日，中交綠城九龍倉聯合體以51.35億元拍下北京市朝陽區將台鄉駝 房營村地塊，根據成交價測算，該地塊的樓面地價約為5.5萬元/平方米，未來售價將在10萬~12萬元/平方米。3月23日，綠城中國又以45368元 /平方米的樓面地價摘下杭州潮鳴艮山地塊，成為杭州新單價地王，總價格37.35億元，溢價率達109.38%。綠城方面的競買代表在拿地後表示，該地塊 將做成蘭園的升級產品，該專案未來售價有望突破8萬元/平方米。

　　位列拿地成本排行榜第2名的房企是中國金茂，平均拿地成本為24055元/平方米，同比增長993%。中 國金茂在今年上半年共計拿了9宗地，同樣都是高價地。中國金茂聯合電建地產和首開股份(11.270, 0.04, 0.36%)分別在南京、深圳和杭州連下4宗地塊，合計成交總價達到了216億 元。此外，中國金茂今年還分別在青島、寧波和天津取得若干地塊。而在中國金茂今年陸續參與獲取的這些土地中，天津、南京、深圳、杭州等地塊都成為區域內的 總價或單價地王。儘管多個地塊是擁有地王標籤的高價地塊，但公司管理層仍然認為會取得較高的毛利潤。

　　中國金茂執行董事李從瑞認為，“高毛利主要是來自於土地的獲取，要看能否在不同的週期踩準時點，同時看到這個土地未來的價值；第二就是做改善性的需求。”“公司過去幾年確實拿了一些高價地，當時拿下這些地塊的時候覺得價格很高，但是到今天這些地塊其實價格已經很低。”

　　拿地成本排行榜第3名是雅居樂地產，上半年平均拿地成本達19172元/平方米，同比大增4199%。其中，5月24日雅居樂以27.45億元總價競得蘇州一宗地塊，樓面地價16902元/平方米，溢價率為154%；6月1日，雅居樂斥資17.91億元拿下鄭州一宗地塊，樓面地價為24129元/平方米。“雅居樂看好蘇州、鄭州後市發展。”雅居樂投資中心總經理卜煒表示。

　　萬達集團則拿了最便宜的地，上半年平均拿地成本僅1552元/平方米，拿地成本比最擅長拿便宜地塊的碧桂園（1566元/平方米）還要低。

　相比2015年，2016年上半年，標杆大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標杆房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　從20大標杆房企拿地金額排行榜看，今年上半年拿地出手最闊綽的前3名房企分別是萬科、碧桂園、融創中國，三家房企上半年的拿地金額均超過了300億元。

　　其中，萬科繼續2015年以來的“土豪”路線，依舊是今年以來拿地金額最高的房企，上半年共計拿地支出611.9億元，同比大增151%。而平均拿地成本為4955元/平方米，並不算高。

　　從2015年開始轉向二三線城市拿地的萬科，今年上半年依然青睞二線城市。據 萬科公告可以查詢到，萬科在今年1月至6月，每個月都有新增項目，6個月內總計新增加了77個項目。這些項目主要集中在廈門、南京、合肥、杭州、蘇州等發 展較好的二線城市，以及具有房價“窪地”的貴陽、寧波等城市。僅6月份，萬科就新增了15個項目，其中，6個項目通過股權合作拿到，9個項目通過招拍掛拿 到，合計總建築面積414.7萬平方米，屬於萬科權益的建築面積為299.3萬平方米，權益地價是130.8億元。這些項目無一不處於二線城市較好地段。 據萬科董秘朱旭介紹，這15塊地的平均地價只有4371元每平方米，屬於一個比較安全的估值水準。

萬科拿地有三個策略：第一，有一套嚴格的財務篩選標準，看地、地價和未來收益來拿地，不會拿地王；第二，在區域選擇上，考慮一線城市和二線城 市，以及一二線城市附近的都市圈中可能成為其衛星城、軌道能夠通到的地方，也就是經濟有發展、就業有增長、有更多住宅需求的城市。第三，不會跟風，在市場 較差時，果斷出手拿很多土地，而在市場較好時，則會採取股權合作等方式，拿小的地產商手中的一些存量土地，從而控制拿地成本。

　　拿地金額同比增長最迅猛的房企是雅居樂地產、綠城中國和中國金茂，同比增幅分別高達6773%、1911%、1310%。

　　今 年上半年，雅居樂地產拿地金額達到45億元。而在今年3月23日的業績會上，雅居樂管理層曾直言“最壞的時候已經過去”，並透露公司今年將拿出100億元 買地。雅居樂在2013年耗資百億元拿地之後，就放慢了拿地腳步。2014年，雅居樂新購土地金額僅24.1億元；2015年則只買入兩幅分別位於長沙和 廣州的土地，拿地總價為15.37億元。

　　就拿地金額而言，謹慎拿地的房企除了越秀地產，還有金地集團。金地集團在今年上半年僅拿了3宗地塊，共計支出15.06億元，同比下降86%。其中，4月份于杭州市蕭山區新增土地一宗，成交總價8.84億元，樓面地價約6160元/平方米。