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租賃法律知識(1)

日期：2012/10/24 0:35:28

租賃的一般認識

   ◆ 租賃是指一方負有義務將物權提供予他方暫時享益以收取回報的合約。
   ◆ 租賃可以分為動產租賃和不動產租賃。
   ◆ 不動產租賃合約應以私人文書訂立。

租賃的存續期

   ◆ 租賃合約所訂的期限不得超過三十年。
   ◆ 如果合約沒有定出期限，法律有候補期限的規定，在不動產租賃合約中，以一年作為存續期。

出租人及承租人的義務

   ◆ 出租人的義務︰
   ◆ 交付租賃物業予承租人；
   ◆ 確保承租人可以按租賃的原定用途享益。
   ◆ 承租人的義務︰
   ◆ 支付租金；
   ◆ 容許出租人檢查租賃物業；
   ◆ 不將租賃物業用於不符合原定目的的用途；
   ◆ 謹慎使用租賃物；
   ◆ 容忍緊急修補及公共當局下令進行的任何工程；不對承租人收取超過法律所容許的租金；
   ◆ 如知悉租賃物業有瑕疵或可能出現危險，而出租人並不知情時，應立即通知出租人；
   ◆ 合約終結時，按法律規定返還租賃物業。

單位預約買受人出租的正當性

   ◆ 樓宇單位以透過訂立預約買賣合約（即俗稱的 “ 臨時買賣合約〞）的模式，約定買賣雙方於將來訂立正式的買賣合約（即俗稱的 “ 做契〞）。
   ◆ 已獲交付單位且已繳足價金的單位預約買受人，是有權出租單位的。

承租人對租賃物所作的毀損

   ◆ 如承租人對租賃物作出輕微毀損，是為了確保租賃能給於承租人舒適及便利，則法律是容許的。
   ◆ 承租人在返還租賃物業前，應將有關毀損作出修補，但另有訂定者除外。

不動產租賃的租金

   ◆ 法律規定，租金應在合約生效期的第一日支付，但雙方另有規定時除外。
   ◆ 當事人可以約定預付一期租金，但任何情況下均不可超出一期的限度。
   ◆ 另外，當事人可以以按金名義存放相當於兩期租金的金額。
   ◆ 租金是按月計算，並須以澳門幣訂定。

承租人遲交租金的後果

   ◆ 如承租人遲延，出租人除有權要求給付拖欠的租金外，還有權要求給付損害賠償。
   ◆ 損害賠償額相當於所拖欠租金的一半。
   ◆ 如承租人自其處於遲延時起計八日內繳納所欠租金，則出租人收取損害賠償或解除合約的權利即告終止。
   ◆ 出租人只能選擇解除合約或要求收取損害賠償。

調整租金

   ◆ 只有在法律規定的情況下，租金方可予以調整。
   ◆ 按合約規定所定的條件予以調整；
   ◆ 當事人其後作出的協議；
   ◆ 出租人服從行政當局的命令而對租賃物業進行特別保養工程或改善工程。

出租人及承租人地位的移轉

   ◆ 如果出租人將所出租的單位賣給新業權人，則業權人會繼承出租人的權利和義務。
   ◆ 承租人的合約地位可以因其死亡而移轉；承租人為法人時，如有書面約定或為法律所容許，則合約地位可因其消減而移轉。

以上內容轉自cyberctm 會員 ricaken

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