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“合作建房第一人”力推“上海模式”
日期 ：2013/10/21 15:09:44
      “希望人人都能做開發商”
      經曆過多次失敗嘗試的合作建房，此番重現上海（樓盤）將會帶來什麽不一樣的地方？《東地産財經周刊》專訪知名合作建房倡導人錢生輝，聽聽他和他的“上海模式”。
　　東地産 謝敏敏 報道
　　在距離上海約100公裏的江蘇太倉（樓盤）小鎮璜泾，錢生輝一直引以爲豪的合作建房試驗項目——“麗晶·上海新城”早就全部銷售完畢。
　　這個帶給錢生輝信心和經驗的樓盤似乎已經成了前塵往事，如今的錢生輝，滿腦子都是他的上海新項目。
　　錢生輝，著名的合作建房倡導人和先行者，上海合築房地産有限公司（以下簡稱“合築房産”）總經理。
　　1993年接觸房地産行業，入行20年的錢生輝花了大半的時間用于實踐他一直提倡的合作建房，並且將要一直實踐下去。
　　錢生輝稱合作建房爲“集智建房”，取“集體智慧、合作建房”之意。在接受《東地産財經周刊》（以下簡稱“《東地産》”）專訪的過程中，他反複強調這一形式和集資建房的不同：“我是比較反對集資的，集資建房就是要所有的人都出錢，我們提出的是有錢的出錢，有力的出力，一部分人出錢，還有一部分人只要參與了我們的設計方案，最終就能享受購房的權利。”
　　他透露，上海項目一旦成功，下一步他希望能將摸索出的合作建房模式進行標准化推廣，直至推向整個全國市場。
　　“我的理想就是讓普通個人成爲開發商，人人都能做開發商。這麽多年確實辛苦，但很值得。”
“上海模式”

　　闊別上海土地市場4年多，錢生輝的正式回歸，還是從土地開始。

      今年1月17號，合築房産以5750萬元競得臨港新城主城區WNW-A1-3-1商住地塊，溢價率16.87%，樓板價3555元/平方米。

　　出讓公告顯示，該幅地塊位于浦東新區臨港新城，地塊出讓面積爲8088.2平方米，容積率爲2，用途爲普通商品房和商業用地。
　　錢生輝說，此前他一直都想在上海市場實踐，但均因故未能成功。
　　2006年，他在楊高南路拿了一塊建築面積約5萬平方米的地，審圖完成後，主推大戶型，恰逢住建部推出90/70政策，留給錢生輝的只有15000平米的建築面積，他覺得地塊太小遂放棄。2008年，錢生輝看上浦東三林的一塊地，因曆史遺留問題放棄，2011年完成太倉項目後想繼續嘗試，未果。
　　太倉項目的成功讓錢生輝下定決心回歸上海。2012年錢生輝就開始尋找合適的地塊，最後成功拿下臨港地塊。“其實我一直很看好臨港，還有一個是，當時正好公告的時間點和我們很契合。”
　　5月份，錢生輝對外宣布合築房産與中投財富資本管理有限公司（以下簡稱“中投資本”）取得合作，以股權基金的模式爲上海項目募集資金。
　　根據媒體報道，中投資本相關負責人稱，此次只是爲該項目提供財務顧問服務，暫時不會參與基金的管理，也不會成爲項目股東。
　　時隔5個月，當《東地産》詢問合作進度時，錢生輝僅表示“合作很緊密，過多不便透露”：“合作關系的基礎已經建立了，是一個長期的合作，中投參與的第一階段是一起來共同制定方案，對方是央企，不太方便過多透露，下一步會正式公告。”
　　不過，他信心十足地表示，上海項目資金絕對有保障，甚至在考慮新項目的投資。
　　據他透露，項目的股東如今有30多人，投資最低金額爲50萬元，報名購房的人數則超過千人。上海項目的地塊方案設計已經報建，戶型暫定爲70多平米和130平米兩種，在太倉項目的戶型基礎上有進一步改善。“預計會有100套房子，定價則比周邊的房價至少會低一半以上。”
　　太倉經驗
　　若用簡單的成功或者失敗來定義太倉的試驗，錢生輝毫不猶豫地選擇了“成功”。
　　“因爲它超過了我原來的期望，我原先的想法僅僅是把房價控制、讓買房者買到房，後來成功了，我還賺錢了，且獲得了很豐富的經驗。”
　　三林地塊未能成功運作後，錢生輝並不打算放棄上海市場，但想先在周邊尋找一幅地塊進行試驗，最終定在了江蘇太倉璜泾。
　　2009年，錢生輝和另外兩名合夥人楊文光、周軍拿下“麗晶·上海新城”地塊，2011年3月份項目交房，至今全部售完。
　　但在合作期間，雙方的矛盾逐步凸顯。由于建設成本上漲，楊文光、周軍打算提價，錢生輝卻堅持按照約定好的3000元/平方米賣給已交了5萬元預付款的購房者。
　　“不應該把價格限死，因爲你上漲一個10塊、20塊都有特殊情況，但是我比較反對的是，既然把話講出去了，就要實現，所以當時我們就是一個信譽的矛盾，既然我承諾了，這點損失我還是可以承擔的，那我提出堅決不能漲價。”最終來自上海的16名購房者按照約定價買房。
　　隨後，一場訴訟的出現讓錢生輝飽受質疑。回到上海的錢生輝提起過去的糾紛並不避諱，但他也承認自己選錯了合作對象。
　　2010年年底，楊文光和周軍將錢生輝告上法庭，訴請他落實當初承諾的30%資金投入，以及相應的資金利息。
　　錢生輝認爲此舉完全是在“賴賬”。“當時我覺得有隱患，就考慮退出，他們爲了不讓我退出就賴賬。”最終雙方在法院的協調下和解，楊文光、周軍支付訴訟費。
　　“太倉讓我學會兩個經驗，一個是在價格上要遵循市場規則，合作建房控制價格的原則不變，但是會給價格有一定的幅度，不能把價格限制的太死；二是合作人的層次很重要，志同道合很重要。”
　　標准化推廣
　　吸取太倉經驗，錢生輝的上海模式有了更大的進步，股東規模增加，避免個人集權，普通購房者則以基金的形式參與進來。
　　錢生輝說上海項目雖然還沒有大功告成，但是大局已定。可顯然，外界並不這麽認爲，關于這一模式會遇到的多重變數以及和市場會否相悖的擔心從沒停止過。
　　“基金如何參與、能否落實還未知，而且潛藏金融風險。此外，項目的定價也有可能再出問題，違背初衷。”一位不願具名的滬上地産人士評論道。
　　錢生輝則自信滿滿。“我最近主要在搞公司的架構，這個項目拿地以後對于許多人來講已經成功了，拿地以後我們和普通的開發商一模一樣。我們一旦開工後，房子其實就賣掉了，不會出現擔心賣不出去的情況。”
　　他表示，合築品牌會一直走下去，形成一個股份制公司的機構，會有幾個核心的股東，變成一個規模比較大的管理企業。
　　“合築”，取自“志同道合、築造夢想”。“志同道合”一直是錢生輝的夢想，他希望找到志同道合的合夥人和投資者，將他的上海模式實行標准化推廣，最終實現普通人都能成爲開發商。
　　按照錢生輝的計劃，接下來會繼續拿地，將合作建房發展到更多的城市。
　　“上海這個項目，目前來說我親力親爲，很投入去做，是希望有一天做一個標本出來。
　　大家都說難，我現在這麽做，就是希望將來把它簡單化。當我實現目標後，我一定會退出。”

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