營商環境未明朗  撤辣未帶旺商用物業

    【本報消息】樓市“撤辣”後，發展商立即啟動各類優惠銷售計劃，帶動住宅成交反彈，但商用物業未見起色。有地產業者表示，因經濟前景不明朗、營商環境欠佳、定存利率高等因素，投資性質較重的商用物業未見立即受惠。業主需要進一步減價，令出租回報率提升至3-4%，投資者才會考慮入市。民生區舖位仍受較大壓力，買賣、租金需減價15%才有支持。

    一手暢旺二手交投淡

    財政局資料顯示，四月下半月申請結算資產移轉印花稅的住宅成交168宗，較四月上半月增加67宗；五月上半月住宅成交進一步升至184宗。數據反映自四月二十日樓市正式“撤辣”後，住宅成交立即回升。

    中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆表示，樓市“撤辣”後，發展商推出各類折扣優惠，一手住宅物業可用“抵買”來形容，不僅吸引用家、換樓客入市，還吸引香港、內地投資者把握優惠入市，用作長線收租。

    由於一手住宅交投暢旺，令包括商用物業在內的二手物業交投變得淡靜。但因大部分業主持貨量有限，資金壓力不及發展商，“撤辣”後未有需要減價求售。

    查詢增四倍回報率低

    樓市“撤辣”後，收到的查詢個案較“撤辣”前增3-4倍，當中不乏香港投資者查詢。但本澳營商環境仍面對不明朗因素，投資者相對審慎、保守。如地段優質的商舖出租回報率達3%以上，投資者才會考慮；地段較差、橫街窄巷的商舖出租回報率則要達4%才有承接。目前商舖出租回報普遍2-3%，意味着業主需進一步減價才可吸引投資者入市。

    民生區面對消費外流問題，投資者更審慎，買賣價格、租金均要下調15%才可吸引企業、投資者關注。澳門疫後復常近一年半，居民消費外流情況已逐漸穩定，倘政策沒有進一步放寬，相信消費外流致本地內需消費減少的情況年內會見底。

    總體而言，“撤辣”有助市場見底，總比“撤辣”前的無底深潭好。如住宅呎價低位有承接、成交活躍，相信已見底。商用物業儘管未見底，但已現見底訊號，相信離底部已不遠。

    筷子基區舖租或見底

    另有地產業者表示，商用物業市場成交無顯著變化，因商用物業沒有住宅性質，普遍以投資收租為主，需求與住宅不一樣。商舖價格較高位下跌3-5成，有實力的企業則會擇優買入自用，投資者觀望態度濃厚。儘管撤銷外地買家的入市限制，但內地、香港的投資者對本澳商用物業興趣一般，一方面是經濟前景未明朗，對商用物業的升值前景較有保留；另一方面是本澳商舖租金回報率偏低，港澳同等價格的商舖，香港的出租回報率普遍有3%，澳門則逾2%。有客戶寧願把數百萬美元的現金放在銀行收取逾5%的利率，也不願冒險到市場購買商用物業。

    民生區消費環境改變，企業改變營運模式，有餐飲企業“大舖搬細舖”以求續命。業主則要順應時勢，逐步下調租金留住商戶，否則長時間丟空也會影響店舖價值。目前筷子基區租金有見底跡象，減至某個水平有企業願意承租。