內地試水現房銷售   期房時代終結？

    【中新社北京電】現房銷售正在中國多地加速推進，這可能意味着期房獨佔新房市場的時代已一去不復返。

    九月四日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地在出讓環節就要求“商品住房需全部實行現房銷售”。去年八月，深圳出讓的A001-0212宗地（中鐵能建閱臻府）曾引入“競現房面積”環節，最終其現房銷售面積競至上限，佔總建築面積的四成以上。業內人士認為，從“部分實施”到“全部實行”現房銷售，深圳這一地塊的推出，意味着現房銷售再向前邁步。

    政策鼓勵現房銷售

    除了深圳，近日，湖南湘潭市發佈樓市新政稱，提高預售許可審批形象進度節點（封頂以上），有序向現房銷售轉變。湖南省衡陽市提出，鼓勵商品房現房銷售。

    江西省九江市武寧縣提出，積極探索商品房現售銷售試點。

    早在去年九月份，雄安新區宣佈取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。

    上月，中國住房和城鄉建設部副部長董建國在國務院新聞辦公室發佈會表示，有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發專案，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

    現房銷售與期房銷售相對，指的是開發商向購房者出售已經建設完成並取得入住許可的房產；期房是指購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。對期房購房者來說，繳納訂金、首付後，往往需等待一年以上所購新房方可交付。

    現房銷售面積佔30%

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年以來，儘管房地產市場總體下行，但新變化是期房銷售下降，現房銷售增長，二手房銷售穩定。分析認為，這意味着真實需求仍較大，但許多購房者出於對期房交付的擔憂，轉而購買現房或二手房。

    據中指研究院統計，今年一至五月，中國商品房期房銷售二點五億平方米，同比降百分之三十一；現房銷售面積不僅未降，反而大幅提升，期內現房銷售一點一億平方米，同比增百分之二十三。今年首五月，現房銷售面積佔比逾三成。

    因應需求變化及時調整供給端，是各地因城施策優化房地產政策的題中之義。八月下旬，住建部透露，現房銷售已被列為構建房地產發展新模式的重點工作之一。李宇嘉表示，向現售“轉軌”，與過去樓市調控政策最大區別在於，它是房地產供給側改革，而不是需求端刺激。

    去年以來推行現房銷售政策的城市顯著增多。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，據監測，北京、深圳、鄭州等地已成交多宗現房銷售地塊，部分城市也在鼓勵支援房企進行現房銷售。短期看，各地或將繼續穩步推進現房銷售，更多城市有望在土地端推出試點。

    期房現房雙軌並存

    值得注意的是，這並不意味着期房會很快退出歷史舞台。業內人士認為，期房和現房可能在較長的一段時間內會同時存在。

    中國商品房預售制度源自香港，也被稱為“賣樓花”。在住房嚴重短缺時代，預售制度在加快房地產建設、加快資金周轉速度、提高資金利用率等方面效果顯著。經過廿多年高速發展，中國告別住房絕對短缺，預售制度功不可沒。

    但它也是一把“雙刃劍”，帶來房地產開發企業“高負債高槓桿高周轉”經營模式下的一系列問題，加大市場風險，不再適應當下的房地產市場供求形勢。

    但制度的建立和退出，並不能一蹴而就。當下，一些房企面臨債務和流動性問題，難以提供更長周期的建設資金，直接轉入現房銷售並不現實。陳文靜建議，完善和優化預售制度，比如優化預售資金監管、調整預售門檻並優化辦理流程等，以更好保障購房人權益。