資金市場流動性充裕  地產股受惠

    近期，受貿易關稅戰及降息預期影響，港元兌美元觸及7.75強方兌換保證，香港金融管理局向市場注入資金。香港銀行體系結餘由四月底的450億港元，增至五月十六日約1,736億港元。銀行體系資金充裕，帶動1個月HIBOR（香港地產貸款掛鈎利率）顯著回落。該利率從四月高位4.069%，跌至上周五的1.298%，跌幅達2.8個百分點 。以現時香港一般新造按揭H按計劃“H+1.3%”計算，H按實際按息已跌破3%，降至約2.6%，為近兩年首次低於封頂息3.5%（prime rate – 1.75%）。

    目前香港租金回報平均升至3.5%，市場按息大幅低於租金回報，進入“供平過租”時期，推動轉租為買及買樓收租需求增加，料對樓市及樓價回穩帶來支持，利好地產股。地產龍頭之一的新鴻基地產（16.HK），上周股價創下52周新高。

    新鴻基地產（16.HK）市值超過2,000億港元。公司截至去年十二月底的中期業績顯示，收入按年升45%，純利跌17.7%，每股盈利2.6港元。隨着HIBOR大幅下降，預計未來數月實際按揭貸款利率將呈下行趨勢，為樓價提供一定支撐。市場認為，全球宏觀環境仍存在不確定性，但部分租戶或會轉為購房者。其中，新地旗下西沙Sierra Sea銷售表現亮眼，1A期標準單位已售罄。1B期首輪推出160個單位即日售罄，集團或將於六月推售現樓NOVO LAND 3A期。市場預計，二六年銷售額較今年進一步上升。

    市場預計，二五年該公司市盈率約為10倍，收入增長約18%，股息率約為5%，每股資產淨值折讓率約60%，估值合理。從過往市場常態及氛圍研判，公司折讓率約為40%，鑒於當前資本市場環境、樓市趨勢以及公司自身業務拓展潛力等因素，預計仍有上行空間。需留意住宅地產市場情況。

    工銀澳門投資及風險研究中心   李俊耀博士