過去10年曾出現3次絕佳買房機會 第4次正到來

     [提要]過去的10年，從總體上說，何時入市購房，都會得到來自市場端一個正面的獎勵。但是，仍然有一些最佳的入市時間視窗，讓你以更低成本，更加從容地挑選，以及更有資格居高臨下指點江山的事後心理體驗。

     諸君，這是一個沉重的話題，尤其是每當夜深人靜你以每平米房價為計量單位來測算自己的資產之時。這不是買與不買的問題，這是你與你買了房的朋友身家資產緣何差距幾百萬甚至上千萬的問題。

     為什麼我們失去了一次次的機會，坐視自己曾一起玩耍的小夥伴因為買了房而身價高出數倍甚至數十倍？反躬自省之後，我們完全無法原諒自己的決定，但是，就在那個時候，我們完全沒有意識到，近在眼前的財富女神，曾經失望地拂袖而去。

猶豫不決的你

     這是一個判斷力與心態攸關的問題。過去的10年，從總體上說，何時入市購房，都會得到來自市場端一個正面的獎勵。但是，仍然有一些最佳的入市時間視窗，讓你以更低成本，更加從容地挑選，以及更有資格居高臨下指點江山的事後心理體驗。

     攸克君認為，過去10年裡，這一最佳時間視窗至少出現了三次。借助于這三次機會，你身邊的很多人都登上了財富之旅的觀光快車，除了你。也許你認為，他們提前背上了債務的包袱，需要節衣縮食，應付每月與工資差不多的月供，人生會變得並不輕鬆快樂。但是，你內心的糾結與失落並不會因此減少，數年之後，你的心態發生了變化，買房這件大事就像衰落一樣不可避免地出現在議程上。這個時候，你還是你，壓力仍然是那個壓力，就像一個企圖讓大風車停下來的小男孩，懷揣著雄赳赳的幻想，卻終究要落腳在地上，在地面上去尋求解決方案。

     親愛的，現在攸克君要與你聊一聊已經逝去不可回來的三次購房機遇。提到它們，可能會令人傷感，但是這是你理解自己何以錯過的重要時刻。倘你真的理解了這一點，你就不會再錯過第四次機會了。

     一、2004年，12月31日

     在這一年的年底，房價仍然在上漲，看起來還是挺快的，但是，考慮到房價的絕對值而不是增速，它仍然是大部分有錢人挑挑揀揀、愜意入市的第一個時機。幾個月後，著名的“國八條”連袂而至，房價調控十年序幕從這一年真正開啟，在這樣一個政策陰雲籠罩的時候，大部分人選擇了觀望，其中就包括你，因此，這並沒有什麼大不了。觀望就像駕駛一樣，在遇到危險情形時，踩刹車降速是人們的第一反應動作。

     可惜，在等待的時候，你睡過去了，當你醒來時，身邊已經少了一些人，這些人殺進了京滬兩地的售樓處，從而成為房價暴漲年代即將到來前最後一批以四位數價格購得房產的幸運者。你為什麼睡著了？事後你也多次責備自己、追問自己，但是，不管你有多少理由去為自己圓謊，有一樣東西是跑不掉的：太相信政府調控的力量，堅信在控制房價方面，政府有義務、亦有道義跟你們站在一起。

     這只是你犯下的第一個錯誤。但地方政府不僅不會與你站在一起，而且還成功地創造了一個假像，讓你覺得它們正在那樣做。在你的平生，你第一次見到，以國務院辦公廳名義下發的多部委聯合督查通告，要求“堅決抑制房價過快上漲”，而且三個月內，連發三道金牌。

     你被嚇壞了，繼而覺得這根本不是一次勢均力敵的較量，在強大的行政力量推進下，散兵游勇的開發商一定會敗下陣來。因此，你做出了第二個動作，雖然後果嚴重，但絕對連貫一致：拒絕入市。

     二、2008年，3月14日

     時鐘撥回到這一年時，你已經年長了數歲。相比於以往，你已經變成了一個政府調控論的堅決不信任者。幾年前，你還偷偷在朋友的私下聚會裡，酒酣耳熱之際，一遍遍問候以任志強為首的開發商的父母，堅信政府的樓市調控春秋大業。但是，在這一年春節來臨之前，你內心突然有點糊塗起來，至少有一次，你居然在任志強的個人博客裡點了一個支援的標識——而在那篇萬言博文中，毫不奇怪，任志強又一次攻擊了房地產調控，並在文章大聲說，房價Noproblem。

     歲數漸長，但是你的腰包也比幾年前更加鼓起來。這幾年，你不止一次為2005年的決定後悔，為此放棄了購車以及每年兩次的旅行計畫，準備積蓄，好好買房。然而，2008年的這個時候，瘋狂飆漲的房價突然失去了飛行的動力，似乎無窮無盡的成交能量一夜之間消失了，全國性媒體的房地產版面上，開發商跑路、降價促銷的新聞又一次出現了。

     目睹著一切，你感到非常滿意，並且驗證了你“上帝欲讓你滅亡、必先使你瘋狂”的觀點。兩個月前，王石在清華大學的一個演講中，突然提到了拐點這個詞彙，“王石+拐點”，迅速作為流行病毒在全國樓市傳播。在你看來，這不過是意見領袖與你所見略同。

如果說2005年是恐懼主導了你的心靈，讓你覺得房價必降的話，那麼2008年則是貪婪主導了你，讓你覺得房價會降低得更多，因此，你所能做出的最正確的選擇，仍然是等待，等待房價被打回原形，市場回到買房市場，售樓小姐像空姐一樣為你服務。

      在一個方面，你是對的。在這一年的10月份，上證A股綜合指數從6000點開始自由落體，香港上市的內地房企股價跌幅達90%，中國的經濟岌岌可危，就業率全面下降，隨著建築工地的停工，2000余萬農民工返鄉潮出現，鋼鐵行業全面虧損，曾經的實業明星煤炭行業也正處在下墜的前夜——總之，你有太多的資料、 案例與人頭數，來支持你關於樓市進一步下降甚至暴跌的看法。

      在另一個方面，你是錯的。在這一年的10月中旬，傳聞了一個多月的4萬億元經濟刺激計畫盛裝出爐，當天，A股指數上漲10%，集體封於漲停。在文字中，樓市被限制於經濟刺激計畫之外，但是，誰都知道，沒有哪一個行業會比房地產率先從中受益。

     接下來的幾個月，市場仍然給予了所有的購房者慷慨的時間機會，劫後餘生的地產商紛紛走貨出量，在次年的春節活生生製造出一波小陽春。但是，你，似乎又是你， 選擇了等待。也許是你不願意自己關於房價的常識論被打破，也許是你還驚魂未定，仍沉浸在專案爛尾、開發商跑路的慘烈畫面感中，到次年的5月份，就像北京轉瞬即逝的春天一樣，入市視窗突然而堅定地關閉了。前一年的開工量急劇下降，讓2009年的可供貨源大大減少，萬惡的開發商自然選擇了捂盤惜售、漲價待售——醒悟過來的你，又一次不願意選擇追高，久久在徘徊在售樓處的大門之外。

     貪婪是你最大的敵人。因為你貪婪地想從市場要得更多，市場伸出的手縮回去了，你沒有得到最優惠的房貸利率，最便宜的二手房價格，也沒有得到位置靠近市區的新房。在那個時候，你只能住在郊區的命運似乎已經確定下來了。

作為你的老朋友，作為已經買了房的人，我能夠給你最好的建議就是，買最合適的房子，而不是買最滿意的房子。

     三、2011年，11月9日

     但是，市場真的是一個仁慈的傢伙。當你再三拒絕它伸出的友好之手時，它仍然視你為好朋友，拍拍你的肩膀，對你說，哥們，沒事，我又回來了，給你帶了一個好禮物。

在這一天，全國有20個樓盤的售樓處正在被老業主圍攻，從小房企，到大房企，無一倖免。共同的原因是，在銀根收緊帶來的資金壓力下，地產商選擇降價促銷，這大大激怒了早先的客戶。

     在地產界有一句流行的玩笑，售樓處沒有被老業主砸過的開發商不是好的開發商。即使是2008年率先逃頂的萬科[簡介 最新動態]也又一次走下神壇，在一些二三線樓市，曾經的客戶上帝穿著印有王石與鬱亮頭像的體恤衫，做出一個個諷刺的動作。這些畫面在網路大肆流傳，不過，這有什麼大不了呢。

     你的問題就在於，由於上兩次的買房入市挫折，你變得格外敏感，甚至有點憤青起來——這可不是你真實的樣子，我們都有點擔心你。幸好，你只是在語言上極端了一些，很快，你表現出了與你的年齡相匹配的理性與成熟。在這一年，微博開始一路風行，你成為任志強的鐵粉（當然，你還沒有心理強悍到可以做董藩的粉絲），他說的每一個與房價有關的話，你都認可。你有兩次甚至向領導請病假，其實卻是偷偷跑到國貿[簡介 最新動態]三期與中國大飯店的兩個地產論壇上，去現場傾聽任大炮的樓市之音。

     但是，你仍然拒絕做出入市的決定。在理論上，你似乎已經成為一個對樓市的運作秘密瞭若指掌的人，在朋友的飯局上，大家都願意聽你講，從地方債、房價成本論到新開工與固定資產投資增速，你講得頭頭是道；但在實踐中，你卻唯唯諾諾，就像你工位對面那個東北男一樣，此人不僅公開挖你女朋友的牆角，也是行動的矮子， 執行力特別差——你從未想到自己會像他那樣。

        親愛的，我能理解你。你的遲疑，來自於房價經過多年上漲後，購房資金門檻已經大大提升，再不是當初的樣子。你的遲疑，也來自于女朋友在猶豫，她告訴你，自己想換一個城市生活（天哪！難道這一點提醒，沒有讓你買房更為堅決麼？！）。你的遲疑，也來自於北京開始搖號買車了，你在嘀咕，要是買了房，自己一旦抽中了汽車指標、無錢買車怎麼辦？

        理解歸理解，但事實沒有被絲毫改變，儘管你的中國銀行儲蓄卡上共有64萬元資金，父母答應再支持你25萬元。

也許你不想用老人家的退休金，也許你對未來過萬的月供真心充滿恐懼，你又一次拒絕了市場伸向你的手，你絲毫都不知道，你剛剛拒絕了一個最昂貴的握手。很快， 中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲週期就要出現了，在很多資深人士的記憶裡，這都是歷史上連續最長的一個上漲週期。

       四、2014年，8月11日

       到這一年的年中，你已經更老了，當然，我說的是心態。疲倦感包圍了你，讓你感到渾身無力。你已經有了可以動員100萬人民幣的能力，可是，就像蘋果公司的廣告語一樣：如果你沒有房，那麼，你就真的沒有房。

      這一次，你真的打算入市了，無論怎麼樣，都要買。但是，這一次，你又有可能犯錯了。你在衝動情緒下買到的有可能是沒有任何投資價值的房產。多年的理性與修為告訴你，你不能慌不擇路，但是你看起來似乎正走在這條道路上。

      這個市場正在發生變化，這是多年來第一次由於市場連續上漲，產生的供應量過剩而導致的需求下調，開發商與地產行業都在集體犯嘀咕，不知道接下來會怎麼樣。他們已經開始又一次降低調門，先安全了再說。大家都集體這麼想，因此，在這個夏天，突然冒出來的供應顯得擁擠不堪，消費者在多年後又一次體會到了被尊重的感覺。

      親愛的，且慢，你要更加謹慎地挑選。地段，交通前景，配套與開發商物業，這些都應該與房價一起納入到你的考慮因素中來，你已經不是一個新手了，但是一個買房新手該犯的糊塗，你若不小心，也會一一實踐。作為你的老朋友，作為已經買了房的人，我能夠給你最好的建議就是，買最合適的房子，而不是買最滿意的房子。

      完美主義，貪婪與恐懼的辯證關係，以及針對地產行業不切實際的情緒與偏見，曾經害苦了你，現在，抓住這只手，讓它來引導你，撫慰你的心靈，讓它成為你資產組合的一部分。親愛的，機會沒有拋棄你，你會同意我的，是吧？！