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地價如何影響港澳樓價
日期 :2012/12/16 23:36:16

鍾立雄暨經濟研究小組


港澳兩地高樓價成因各有不同

    地價如何影響港澳樓價

    在 香港,在訂定樓宇發售價時,地價佔了一個非常重要的部分。誠如香港傳奇人物邱德根之子,遠東發展主席邱達昌,近期在《信報》一篇財經人物專訪中指出,“香 港地產的成本,七成是地價,三成是建築費”。加上地產商的利潤一般至少為30-35%,以此推算,地價應約佔樓宇發售價的一半。難怪香港特區政府經常被指 責因為採取了“高地價”政策,導致樓宇價格高企。

    賣地收入佔比不高

    但香港財政司司長曾俊華近期說:“一些人認為賣地是特區政府的主要收入來源,因而建議政府應該減少倚賴賣地。但事實上,賣地收入佔政府庫房收入的比重並不高。”他引述較早前在今個財政年度的預算中,賣地收入或地價收益只不過佔總體收入的15%。

    表 面看來,曾俊華所說的可能正確。不單止2012/13年的財政年度,地價收益預計佔政府總體收入的15%,根據由香港特區政府庫務局編撰的綜合財務表現表 顯示,在2010/11年的財政年度中,在接近4,100億(港元,下同)的收入總額中,地價收益也佔整體收入625億或15.26%。在2009/10 年,所佔的比例更少,僅10.33%。

    值得留意的是,綜合財務表現報告分兩部分,一部分為經營收入與開支,另一部分為非經營收入與 開支。經營收入包括經常性收入,例如稅項、差餉、應課稅品稅項及公共事業收費等;這些收入是用來支付特區政府的經常性開支,例如教育、社會福利、醫療、保 安及房屋津貼等。非經營收入則主要包括地價收益、利息收入、投資收入及外匯基金盈餘;這些收入是用來支付非經常開支(主要為基礎建設)、利息開支及退休金 的精算虧損。

    物業交易收佔20%

    地價收益包括土地公開拍賣及招標出售、私人協助方式批地、修訂現行土地契 約、換地、續訂土地契約及短期(改建或加建)豁免書收費等。總的來說,地價收益在2010/11年、2009/10年分別佔非經營收入總額超過35%及 20%。事實上,地價收益在2010/11年,比較外匯基金盈餘還多120億,成為第二大單一收入,僅次於利得稅。在2009/10年,則僅後於利得稅及 外匯基金盈餘,排列在第三位。其次,非經營收入淨額,在上述兩個財政年度,均為港府年內淨盈餘最主要的部分。

    此外,與土地有關的政 府稅收,尚有因物業交易所得的印花稅。印花稅收總額在2010/11年高達510億。綜合財務表現報告在印花稅項目一欄中,並沒有再分為物業買賣或股票交 易。但據港交所紀錄顯示,一一年交易總額約為17萬億,以每1,000元交易需繳納2元的印花稅計算,股票交易所得的印花稅總額應該為340億;印花稅收 總額餘下來的170億,則分別屬於私人公司股票交易及物業買賣所得,兩者比較下,相信後者應佔較大數目;170億相等於總收入的另外4%。

    故此,地價收益、印花稅及與物業有關的交易收入的數額合併起來,共佔特區政府總收入約20%。這個比例算高?或誠如曾財爺所認為不算高?留待讀者自行判斷。如果說賣地的影響在特區政府收入中微不足道,這論調是否多少有誤導成份?

    推印花稅抑制投機

    由 上述推論或可假定從經濟角度而言,維持地價是合乎特區政府的利益。只有這樣,才能令地產商繼續保持儲地的意圖,進而間接增加賣地收入。一個暢旺的物業市 場,不單只成交量及金額均有增長,亦間接令政府庫房將有更多印花稅收。此外,較高的樓價,亦會吸引較多的地契修訂申請,亦會為特區政府帶來更多收入。

    轉 看澳門,情況是180度的迥異不同。從澳門特區政府財政局編撰的年度綜合收支表,顯而易見,主要由博彩稅湊合而成的直接稅,在○九、一○、一一年分別佔政 府整體收入70%、77%、及80%。與此相比,出售投資資產及其他資本收入在同年僅佔整體收入的11.3%、8.5%、及6.8%。年度綜合收支表並沒 有闡釋是甚麼構成投資資產及其他資本,但可合理地假定賣地收入必然包含在這些項目之中。澳門特區政府每年單從直接稅得來的收入,不但已足夠應付當年的總體 開支,還剩下非常充裕的盈餘。因此,澳門特區政府並沒有任何誘因或任何需要採取“高地價”政策。

    既然並沒有任何跡象顯示或任何誘因 導致澳門特區政府採取“高地價”政策,因此只能在其他角度探討造成目前樓價高企的原因。一個可能性是投資及投機的需求。誠如澳門立法會議員劉永誠所言, “受外來資金及外圍經濟不穩因素影響,澳門房地產市場升勢凌厲”。針對這些原因,澳門特區政府採取增加印花稅以期抑壓此類需求,看來是對症下對了藥。

    供應緊樓價難回落

    第 二個可能性,是澳門與香港一樣,均面對土地短期供應量不足。誠如運輸工務司司長劉仕堯所言,“澳門居民收入改善,對私人房屋需求增加,惟供應未能達標。” 基於以上因素,樓價在短期內大幅回落的機會不大。既然如此,何不誠如本經濟小組在上月十八日刊於本報章的一篇文中提議,澳門特區政府可考慮對第一次置業的 澳門居民放寬按揭限制,增加他們能夠購買他們第一個家的機會。

    對香港而言,雖然增加印花稅很可能減少投資或投機的需求,但反過來 看,“高地價”是否才是樓價高企的主要根源?最後值得一提的是,就算香港特區政府真的願意犧牲一些從土地買賣所得的收入,把土地以較廉宜的價格出售。但香 港的地產商,在明知在可見未來樓宇需求超過供應的情況下,會否願意大幅度降低樓價?願意維持多長時間?在商言商的立場來說,這些地產商只需向他們的股東們 負責,而不是向市民大衆負責;企業良心不容否認可能是一個非常偉大的口號,但當面對金錢誘惑時又能否堅持下去?

    鍾立雄暨經濟研究小組

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