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經屋調高申請上限 中產低收皆可受惠
日期 :2012/12/12 16:33:52

    新加坡、香港和澳門都是地小人多,寸金寸土。但與香港不同,新加坡和澳門政府不需要依靠賣地為主要收入來源,因此同比性更高。公屋政策方面,新加坡值得澳門借鏡的地方更多,現繼續上周的討論。

    新加坡建屋發展局主要以反向思維考慮定價,但其組屋更能體現社會對“尊嚴”和“體面” 的要求。

    供樓支出僅兩成三

    新加坡組屋的定價並不與成本和市場掛鈎,確保價格保持在多數國人能夠負擔水準,其中一個最重要的考量是家庭每月供樓支出佔收入的比例,這就是筆者所指的“以反向思維考慮定價”。該國建屋發展局所掌握的供款與收入比例最高不超過40%,還款期最長可達三十年,對社會最弱勢群體更有特殊照顧。政府根據市場需求調整組屋供應數量,一二年的供應量增至27,000個單位。

    在這個定價思維指引下,新加坡組屋做出了令世人矚目的成就:一、有相當多在面積、地點、樓齡、有或無補貼的組屋可供選擇,而樓價遠低於私人商品房價格;二、政府對低收入家庭購樓提供首期現金津貼,第一次買樓者可享受優惠按揭利率;三、目前居住在新加坡組屋家庭平均每月供樓支出只佔收入的23%,遠低於國際參考基準30至35%;四、國民踏入社會工作時就要建立個人強積金戶口,其中一部分可用作購樓首期及每月供款;五、目前買樓者佔80%根本不用再在自己口袋中掏錢,利用強積金已經足夠,付首期和供樓變得非常輕鬆。這樣的買樓一族,實在令“天下寒士”羨慕不已!

    較商品房價低六成

    最近有社團批評澳門房屋局推出的經屋定價過高,青蔥大廈每平方呎售價高達1,647元,比政府前承諾的1,100元平方呎高出近五成。其實,定價是否合理可以從兩方面觀察:一、價格是否在合格購買者能夠負擔得起的水準?二、從經屋的地點、配套、質素、環境和面積等各方面綜合考慮,是否能達到社會所認定的“尊嚴”和“體面”要求?前者比較容易計算,後者主觀性比較強。房屋局曾以永寧廣場大廈為例子解釋經屋定價參考標準:家團供樓支出為收入的30%,供款期二十年,供款利率為5%,還有地點、面積、方向等因素。如果這些因素仍然是青蔥大廈的定價根據,房價應在購買者能夠負擔的合理水準,雖然呎價比政府前承諾賣價較高,但比私人商品房市價低五至六成,個人並不認為訂價太高。青蔥大廈單位已全部購出,說明輪購者認為化算樂意接受,應說政府經營此項目是成功的。

    反向定價控制負擔

    以多數市民能夠負擔水準作為整個單位的“反向思維”定價,所能購買的經屋面積越大,單位呎數定價就越低;反之面積越小,單位呎數定價就較高。政府準備將兩人以上家團申請經屋收入上限調高至38,710元,如以永寧廣場大廈的計價標準,每月可供款30%即11,613元,二十年供款期,利率5%,折合可在銀行貸款約176萬元;購樓人自備首期15%即31萬元,可購價值207萬的經屋。如果政府和社會多數人形成共識,這個收入水準的中產階級家庭能住上一個1,000呎(實用面積約800呎)的單位,在社會發展現階段屬於合理、是“尊嚴”和“體面”的話,這個經屋單位每平方呎售價將為2,070元。若其地點、配套、設備不差的話,仍是遠低於私人商品房的價格,大家是可以接受的。

    相對於新加坡的組屋,澳門去年公佈的《經濟房屋法》更着眼於解決居民的住屋問題,而不是幫助市民靠買樓致富發達。澳門經屋有十六年的禁售期,必須自住不能出租,到期轉售又要向政府按比例補價,政府又有優先回購權,基本上已杜絕了投機和投資牟利的機會。在澳門購買經屋者是用較少的錢,“賺”到住得較好的居住條件,不必一世當房奴而已。今後如樓宇在私人市場轉售有升值時,政府仍可分到部分增值價款。這是政府還富於民的極佳途徑,既不會掀動投機活動,又能惠及民生,故買經屋的合格條件實不必過分嚴苛。《經濟房屋法》只建構了一個法律框架,所謂“尊嚴和體面”標準的主觀性較強,反過來也是優點。

    政府可以通過補充法規,根據社會、經濟和市場能接受的實際情況,對經屋面積、戶型、配套、用料等作出調整,其實游刃空間相當大。筆者期待政府能聆聽民意,在保證低收入弱勢社群優先上樓的前提下,適當提高經屋申請家團的收入和財產上限,令更多的中產階級家庭能夠受惠。

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