美國房價持續增長 內含哪些風險和機會

【大紀元2016年10月12日訊】（大紀元記者畢儒宗編譯報導）需求的上升和供應日益短缺致使美國房地產市場繼續火熱。據房地產資訊公司CoreLogic的數據，八月份的房價出現11年來最大漲幅，年增率達6.2%，比過去兩年增長還要快速。
CoreLogic總裁Anand Nallathambi表示：「由於經濟情況良好和投資者需求強勁，及供應不足，住房價格繼續上漲。」這種持續的價格上漲正在使全國許多市場出現住房難以負擔的危機。
房價增長最大的州包括華盛頓（10.2%）、俄勒岡（10.3%）、科羅拉多（9.1%）和佛羅里達（7.6%）。美國西部各州因此波房地產上漲導致許多買不起房子的矽谷工程師遷移出矽谷。
包括舊金山在內的矽谷地區房價屢創新高，讓即使收入很高的矽谷工程師也難以負擔得起。不過舊金山房價增長已經開始放緩，今年只增長2.9%，但該市仍然是瑞銀（UBS）「全球房地產泡沫指數」中，唯一被認為「房價過高」的美國市場。大多數美國市場雖然不在所謂的房價泡沫地區，但是房屋越來越難以負擔。
瑞銀基本面研究執行董事兼聯席主管渥洛新（Jonathan Woloshin）表示：「我們有一個普遍性的房屋負擔問題，加州是問題最嚴重的地區，房價增長與收入中位數增長之間完全脫鉤。」
渥洛新分析，受強勁就業增長的助益，西雅圖和丹佛抵消了房價快速上漲的傷害。然而，由於加拿大新制對外國買家徵收高額房產稅，大批中國買家正離開溫哥華南侵西雅圖。這有可能在不久的未來將西雅圖推上房價泡沫榜。
但是，雖然買家的負擔能力正在減弱，但是住房價值的上升正讓那些房主受益。據黑騎士金融服務公司（Black Knight Financial Services）的數據，屋主在今年第二季度用房屋淨值換取了226億美元的貸款，這是自2009年中以來的最大額度。這數字聽起來似乎很高，但仍然比2005年第三季房屋淨值貸款最高峰低80%。
不僅今天的借款人更加保守，今天的房貸再融資（re-finance）比2005年寬鬆的貸款政策更難。
對於買家來說，傳統上秋天是一個淡季和競爭較少的時間，但是今年秋天不是這樣。庫存持續下降，房屋出售的速度越來越快。#