中資地產美元債淺析

    近日中國公佈第二季GDP，反映經濟增速進一步放緩。但在七月召開的政治局會議中，中央政府繼續穩定方式，強調“住房是用來住的，不是用來炒的”，打破市場預期政府在經濟下滑周期以房地產刺激市場的依賴。當前過熱的地價，一些房地產商買地謹慎，並據報道停止通過拍賣買地。在地產融資方面，發改委出台新規，旨在加強審核地產公司境外融資活動。新政策規定房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。中資地產美元新發債供應將減少。

    下半年以來，監管層動作密集，從銀行、信託、公開市場債券等多方面收緊房地產融資。房地產融資顯著收緊的同時，個人住房信貸業務監管也進一步加強。從七月中下旬開始，不少熱點區域房貸利率明顯上調，步伐越來越密集。從具體城市看，南京今年五月份以來，連續3次提高房貸利率。蘇州房貸利率在近兩個月也出現連續上浮。七月蘇州首套房貸利率普遍按照基準利率上浮23%執行，二套房貸款未還清的客戶多數銀行要求貸款利率上浮30%。

    七月地產市場合約銷售增速表現依舊不佳。從全國整體看，今年首七月累計商品房銷售額同比漲6.2%, 與去年同期增幅差距進一步拉大。政府打擊炒房，且收緊房地產融資，對房企有影響，尤其是中小房企。展望未來，在以金融去槓桿、貨幣定向鬆緊適度的背景下，更多企業在買地方面會更謹慎。

    雖然近期整體中資地產美元債價格表現良好，但主要是得益於一些不利因素如貿易摩擦和對全球經濟衰退的恐慌，令市場規避風險情緒升溫。在美國國債收益率走低下，對該板塊債券價格帶來上行動力。但就債券投資而言，為減少違約可能，投資者可盡量避免持有小型地產公司債券及年期較長的高收益債券，建議持有年期較短的地產行業龍頭企業債。

    中國銀行私人銀行（澳門）  李嘉熙