疫市利淡 上半年商舖量價回落

    【本報消息】雖然內地新冠肺炎疫情漸受控，但對本澳營商環境造成的衝擊仍有待恢復，中小企“吊鹽水”、叫苦連天。營商氣氛欠佳，商舖市場也看淡。有地產業者表示，已有商舖業主下調售價、租金叫價，買賣零星成交，租賃無承接。上半年商舖市場料量價回落，下半年或有轉機，但要觀望疫情及經濟復甦進度。

    上半年承租商舖少

    仲量聯行董事總經理古嘉豪表示，雖有商舖業主降低租金叫價，但肺炎疫情未減退、內地經濟未知何時復甦、自由行簽註限制又未知何時放寬，澳門經濟上半年難有顯著起色，甚少有人承租商舖作擴充或創業。舊租約方面，租客有主動反映減租或免租，業界也與業主磋商，有業主願意因應情況寬減租金，也有業主暫未減租。

    因早年政府修改租務法例，住宅、商舖租約至少要三年期，否則業主不能單方中止。近年業主與租客簽訂三年租約，且訂明每年租金變化，並按法例到公證署認筆跡、繳納稅項。該修訂原本在經濟順境時有助租客，但在逆境時就會欠缺靈活性，租客難要求業主減租。

    商舖業主普遍較具財政實力，暫未需要減價求售，倘經濟持續欠佳，業主如要出售，最終仍需減價。例如以租金回報率作分析，現時商舖租金回報約2-2.5%，假如內地經濟復甦前景未明、訪澳旅客維持未回升，成交價需令潛在租金回報達3%甚至4%才有可能成交。

    短期租約減租三成

    今次疫情對澳門造成的影響肯定比○三年非典要大。一是澳門客源主要依靠內地，且經濟規模比○三年擴大，故內地因疫情而暫停港澳自由行，澳門損失比○三年多。內地目前的經濟影響力今非昔比，產業結構也不同，內部經濟活力需時復甦。就算疫情結束，內部動力也要時間復原，澳門未能即時受惠。因此可以肯定上半年本地經濟、營商環境都會欠佳，倘外國疫情未遏，下半年也不一定樂觀，全球都在觀望疫情變化。

    中原澳門及橫琴地產董事何兆恆表示，業主普遍下調商舖租價叫價，短期租約下調3成，長期租約下調1-2成，市場是否承接需要時間觀察。租客憂慮疫情，此期間也難找裝修師傅，故承租速度一定放慢。買賣方面，有民生區商舖減價5%左右成交，祇是零星個案。

    長遠看，旅遊區商舖仍有吸引力，祇是短暫受疫情影響，倘旅遊區商舖在疫情下願意減價2-3成，潛在租金回報率上升，相信會吸引長線投資者入市。上半年估計商舖市場量價回落，下半年始有好轉的可能。