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受制供需法制 今年樓市難樂觀
日期 :2021/2/23 10:00:01

受制供需法制 今年樓市難樂觀



吳在權


去年住宅交投萎縮,業者料今年情況未容樂觀。


房地產聯合商會昨舉行新春團拜酒會

    房地產聯合商會:

    受制供需法制   今年樓市難樂觀

    【本報消息】受供需及法制等因素影響,房地產聯合商會會長吳在權料今年樓市不樂觀。“數據好殘酷,二、三十平方米的樓竟然賣到三百萬,點解會咁?因冇新房屋、冇合理的房屋供應。”他說,除非居民對住屋“好有需要”,否則不會願意買樓。“買咗呢啲舊樓(樓齡三四十年),只會加重負資產”。

    該商會昨日下午三時假萬豪軒酒家舉行團拜酒會。吳在權表示,疫情影響,房地產業陷困境,無論成交量或價格均按年下跌。 據統計局資料,去年樓宇單位及停車場交投9,002宗,按年跌18.3%;整體住宅單位每平方米105,064元,按年跌2.3%。另據財政局資料,去年申報結算資產移轉印花稅住宅單位成交量6,394宗,每平方米平均價格102,141元,量價分別按年跌17.48 %及6.4%。他說,交投量顯著減少,部分同業結業。

    去年房地產整體呈現量價下跌,主因宏觀經濟受疫情影響而下挫,居民及投資者入市謹慎,且不排除有部分開發商或投資者降價套現。但倘全面分析,澳門房地產市場還受供需及法制等因素影響。供需方面,本澳有23.5萬個住宅單位,但當中1.5萬為空置單位。另外,樓齡三十年以上單位約7.6萬個,其中樓齡四十年以上的單位2.6萬個。去年底本澳人口達68.31萬人,可見住宅供應仍相當緊張。

    住屋規模縮增剛需

    除總量不足,樓宇老化,令居民換樓需求殷切,乃至住戶規模變化,即年輕人組建新家庭,每戶家庭人數減少等都是不能忽略的因素。 早在《 2011年人口普查詳細結果》就已指出,“過去十年,住戶規模持續縮小。”相信隨着住戶規模縮小情況普遍,將增大住宅剛性需求。

    政策掣肘扭曲市場

    政府過去出台的特別印花稅措施,無考慮到居民改善安居環境的正當需求,以及年輕人組建新家庭的安居需求。加上未能充分尊重及放權金融機構按專業自行釐定合理的按揭貸款成數,人為設定按揭成數,除可能推高樓價,更導致殘舊樓宇面積細“總價低但呎價高”的怪現象。

    他說,二、三百萬元的樓宇,因政策影響,可貸款較高,居民接受度高。但800萬元以上的則受限制,部分人士有供款能力,但欠缺數百萬元首期,阻礙上樓。

    政府大力推動公共房屋建設,但澳門作為一個資本主義社會,私樓始終是樓市最主要組成部分,應科學、有效平衡公私住宅市場發展。

    倡檢討特別印花稅

    此外,新土地法實施以來,不可歸責於承批人的所謂閒置土地問題,土地被“一刀切”收回,嚴重打擊投資者信心,令外來投資者對澳門房地產卻步,可能影響澳門經濟發展。再者,收回的土地未見當局積極推動公開拍賣,以至近年新落成或動工的私人樓宇寥寥可數,更近乎沒有。

    他建議政府適時從稅務、法制、金融等多層面、多領域開展檢討、完善房地產政策的相關工作,尤其檢討特別印花稅的措施,有效平衡居民的正當安居需求,科學釐定公私房屋市場發展,推動完善土地法相關制度,以及充分尊重及放權金融機構按專業自行釐定合理的按揭貸款成數。

    出席團拜的有中聯辦經濟部副部長朱宏、外交公署辦公室副主任陳洪周,以及多名政府部門官員、澳區全國人大代表及政協委員、立法會議員等。

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