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一年猛增過億平方米 樓市去庫存或是“持久戰”
日期 :2015/11/26 10:18:17


截至10月份,我國商品房庫存已增至68632萬平方米,一年猛增過億平方米,再創歷史新高。記者採訪發現,雖各地先後出臺了一系列去庫存措施,但三四線及中西部地區城市去庫存仍存在一定難度。業內人士認為,樓市去庫存既要發揮政策“組合拳”,同時還要因地施策,精准調控;從長遠看,還需大力發展地方經濟,留住消費人口,以實現房地產業健康均衡發展。

庫存到底有多少?一年猛增1億多平方米,加隱性庫存或倍增

國家統計局的資料顯示,截至今年10月,我國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創歷史新高。110月,全國房地產開發投資78801億元,同比僅名義增長2.0%,增速比19月份回落0.6個百分點。

19月的資料已顯示,全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現負增長,這是前所未有的。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠說,至10月份這四個指標仍同時呈現負增長。庫存高企、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。

按照國家統計局的資料測算,截至10月,我國商品房待售面積與去年同期的58239萬平方米相比,一年內增加了1億多平方米,增幅近18%

這只是竣工後未售出的現房面積,還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外,還有各地的小產權房,以及一些沒有納入統計口徑的住宅專案,甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。“一旦計入,中國樓市的庫存可能倍增。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

哪些房子不好賣?三四線及中西部地區城市、總價高大戶型

“目前房地產市場供大於求是結構性過剩。”克而瑞研究中心分析師黃彬說。記者在多地採訪也發現,雖然整體庫存持續走高,但在城市、區域、戶型、價格等方面卻出現不同程度的分化:三四線城市、一些中西部地區城市、總價高的大戶型房子不太好賣,庫存居高不下。

上海易居研究院的資料顯示,10月份,該院監測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.012.218.9。同策諮詢研究部資料也顯示,10月底,三四線城市去化週期高達28.29個月,遠超合理區間,是當前全國樓市庫存的“重災區”。

福州郊區連江縣的一個社區住戶告訴記者,該社區晚上亮燈不到三分之一。從2011年首度開盤每平方米賣5000多元,到現在降到4000元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國家統計局資料顯示,110月,東部地區商品房銷售額39204億元,同比增長20.7%,中部地區商品房銷售額12946億元,增長9.5%,西部地區商品房銷售額12639億元,增長4.6%

大戶型賣得不如小戶型。國家統計局資料顯示,110月份,144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比19月份回落1.2個百分點;而90平方米及以下小戶型和90144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。資料顯示,價格較高的大戶型去化速度較慢。

去庫存“持久戰”該怎麼打?長短結合、因地施策,從供需兩端做文章

其實,全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰”。記者梳理發現,儘管各地出臺的行政、財政、貨幣政策林林總總,但去庫存效果差異較大。

業內人士分析認為,從全國樓市整體看,前期去庫存效果不明顯,主要是三四線及中西部地區城市問題突出。這些地區一直以來依賴於土地財政,早先大量賣地,現新房集中上市,庫存體量較大,加上經濟發展不平衡,樓市投資價值不高,因此一系列去庫存政策見效慢,甚至作用很小。

“對大體量的庫存,決非一個政策能短期見效,而是要放在宏觀經濟環境下考慮,這是一場‘持久戰’。”黃彬說,必須長遠和短期相結合。

經濟專家認為,長遠看還是要大力發展地方經濟,增加就業,留住消費人口,才能使房地產業健康均衡發展。

就當前來說,主要從供需兩方面著手。在供給層面上,南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠建議,一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應並進行合理調節以避免“地王”頻出,讓企業有穩定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應,著重消化存量。

中國房地產業協會副會長胡志剛認為,三四線及中西部地區城市的消費者主要以改善型為主,需要有品質的產品。地方政府和開發企業應該完善商業和產業配套,提高入住率,避免“新城”淪為“鬼城”。

在需求層面,業內認為可從中期策略和短期策略來著眼。短期,應當為消費者提供更多便利,如繼續放寬信貸政策,減免購房稅費、增加購房補貼,加快棚戶區改造和貨幣化補貼等。

江蘇中南城市建設投資有限公司總裁陳小平等企業負責人建議,為中西部地區和三四線城市量身定制一些政策。如可以實行更低首付,對商品房改保障房制定明確的時間表和優惠措施,為商品房轉養老地產提供優惠,放開農民進城保留農村宅基地等政策。

中期來看,易居智庫研究總監嚴躍進認為,新型城鎮化要實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶,因此戶籍制度改革或將帶動住房消費。来源:新華網

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