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20大標杆房企上半年拿地排行榜出爐 綠城拿地最貴
日期 :2016/7/20 15:32:33

相比2015年,2016年上半年,標杆大房企拿地更兇猛,拿地成本更高。值得關注的是,作為行業風向標的標杆房企們,在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源,而是把更多的目光聚焦到二線城市。

  中房報研究員 許倩

  相比2015年,2016年上半年,標杆大房企拿地更兇猛,拿地成本更高。值得關注的是,作為行業風向標的標杆房企們,在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源,而是把更多的目光聚焦到二線城市。

  中 國房地產報記者統計的20大標杆房企上半年拿地排行榜顯示,今年上半年,萬科地產、保利地產、華潤置地、龍湖地產、碧桂園、綠地等20家標杆房企拿地總建 築面積約8322萬平方米,同比增長88%;拿地金額約為3505.24億元,同比上升89%。拿地面積與金額均同比大漲,這源於年初以來房地產市場銷售 大增,再加上國內融資環境持續寬鬆,房企手握重金,砸出一個又一個地王,對土地市場熱情遠超2015年。

  具 體來看:碧桂園上半年拿地建築面積共計3269.03萬平方米,同比大增537%,成為拿地最猛的房企;而萬科以611.9億元拿地款(同比增長 151%)奪下20大標杆房企拿地金額排行榜桂冠;綠城中國也以單價34316/平方米的平均拿地成本,成為拿地最貴的房企,其在2016年上半年的拿 地成本是2015年同期的18倍。

  今年上半年,拿地金額上漲最迅猛的房企是綠城中國和雅居樂,兩家企業的拿地金額分別同比大增6773%1911%。有分析表示,這源於該兩家企業去年拿地較少且主要佈局在三四線城市,而今年兩家企業均新增了熱門一二線城市地塊,且拿的是高價地王地塊。

  隨著樓市進一步分化,房企拿地更加集中於一線城市和周邊的“強二線”城市,尤其是南京、蘇州、合肥等熱點二線城市。這些房價飆漲的熱點城市也催生了更多地王橫空出世,但高價地王能否順利轉嫁到高房價並得到市場認可尚未可知。

  一個有意思的現象是,在眾知名房企拼命拿地的同時,有一家房企卻異常“淡定”地一塊地都沒拿,即越秀地產。同樣表現“淡定”的還有金地集團(10.500, 0.00, 0.00%),無論是拿地金額還是拿地面積,均同比下降86%

 


中國房地產報記者統計的20大標杆房企拿地面積排名榜顯示,今年上半年拿地最兇猛的房企是碧桂園,新增土地儲備3269.03萬平方米,是去年上半年拿地面積的6倍多,而平均土地成本為每平方米1566元,同比漲30%。碧桂園今年上半年共計拿地支出512.03億元,同比增長723%,而在2015年全年碧桂園拿地金額為560億元。

  眾 所周知,碧桂園有其固定的專案開發模式,即以一線和二線城市周邊的區域大盤、“縣城大盤”為主要產品。2015年,碧桂園曾在上海、深圳、廣州密集斬獲3 個一線城市項目,彼時碧桂園官方對外宣稱“儘管(公司)加大了核心城市的投資,但戰略重心依然是潛力城市,因為中國的城鎮化已經進入城市群發展階段,中國 經濟更加凸顯經濟圈發展版圖。”在這樣的策略下,進入2016年上半年,碧桂園依舊著力加碼三四線城市佈局,並且在雲南曲靖、楚雄佈局的基礎上首入昆明, 尋求新的規模擴張。

  碧桂園公司總裁莫斌曾公開表示,對於三四線城市而言,公司將主打改善型需求,鎖定三四線城市富裕人群的需求。在地理位置的甄選和戶型打造上將更加嚴格,將選取縣城的中心地帶或地級市的中心與近郊接合部進行拿地。價格方面,會比同地域的其他樓盤高出10%20%

  佈局區域大盤、“縣城大盤”的策略使得碧桂園走上不一樣的開發路線,其銷售業績同樣表現不俗。在克而瑞統計的2016年上半年中國房地產企業銷售百強排行榜中,碧桂園的排名升至第三位,上半年銷售金額1226.2億元,同比上升127%

  不過,多家機構均在2015年底至20164月間下調對碧桂園的評級,理由均為碧桂園拿地過於激進,恐將降低毛利率。國泰君安(18.190, -0.07, -0.38%)在其20163月的研報中表示,在去庫存壓力下,房地產銷售均價將難以恢復高位,隨著土地成本上升,預計碧桂園毛利率將保持低位。

  與碧桂園的激進形成鮮明的對比,今年以來越秀地產並未能如信達地產(5.190, 0.03,0.58%)等國企那樣成為土地市場上的主角。相反,越秀地產今年上半年一塊地都未拿。有業內人士分析,其原因很可能是一直為越秀地產拿地買單的越秀國資基金“不準備玩房地產了”。而越秀地產自身由於前幾年激進拿地擴張導致的“後遺症”毛利率、淨利率雙雙下滑、負債率上升等問題仍在消化中,沒有了財力支持的越秀地產,如何拿地是個難題。

 



  在20大標杆房企拿地成本排行榜中,綠城中國成為拿地最貴房企,平均土地成本34316/平方米,同比增長1675%。據 中國房地產報記者統計,綠城中國在上半年僅拿了4塊地,但幾乎都是高價地。今年23日,中交綠城九龍倉聯合體以51.35億元拍下北京市朝陽區將台鄉駝 房營村地塊,根據成交價測算,該地塊的樓面地價約為5.5萬元/平方米,未來售價將在10~12萬元/平方米。323日,綠城中國又以45368 /平方米的樓面地價摘下杭州潮鳴艮山地塊,成為杭州新單價地王,總價格37.35億元,溢價率達109.38%。綠城方面的競買代表在拿地後表示,該地塊 將做成蘭園的升級產品,該專案未來售價有望突破8萬元/平方米。

  位列拿地成本排行榜第2名的房企是中國金茂,平均拿地成本為24055/平方米,同比增長993%。中 國金茂在今年上半年共計拿了9宗地,同樣都是高價地。中國金茂聯合電建地產和首開股份(11.270, 0.04, 0.36%)分別在南京、深圳和杭州連下4宗地塊,合計成交總價達到了216 元。此外,中國金茂今年還分別在青島、寧波和天津取得若干地塊。而在中國金茂今年陸續參與獲取的這些土地中,天津、南京、深圳、杭州等地塊都成為區域內的 總價或單價地王。儘管多個地塊是擁有地王標籤的高價地塊,但公司管理層仍然認為會取得較高的毛利潤。

  中國金茂執行董事李從瑞認為,“高毛利主要是來自於土地的獲取,要看能否在不同的週期踩準時點,同時看到這個土地未來的價值;第二就是做改善性的需求。”“公司過去幾年確實拿了一些高價地,當時拿下這些地塊的時候覺得價格很高,但是到今天這些地塊其實價格已經很低。”

  拿地成本排行榜第3名是雅居樂地產,上半年平均拿地成本達19172/平方米,同比大增4199%。其中,524日雅居樂以27.45億元總價競得蘇州一宗地塊,樓面地價16902/平方米,溢價率為154%61日,雅居樂斥資17.91億元拿下鄭州一宗地塊,樓面地價為24129/平方米。“雅居樂看好蘇州、鄭州後市發展。”雅居樂投資中心總經理卜煒表示。

  萬達集團則拿了最便宜的地,上半年平均拿地成本僅1552/平方米,拿地成本比最擅長拿便宜地塊的碧桂園(1566/平方米)還要低。

 


 相比2015年,2016年上半年,標杆大房企拿地更兇猛,拿地成本更高。值得關注的是,作為行業風向標的標杆房企們,在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源,而是把更多的目光聚焦到二線城市。

  從20大標杆房企拿地金額排行榜看,今年上半年拿地出手最闊綽的前3名房企分別是萬科、碧桂園、融創中國,三家房企上半年的拿地金額均超過了300億元。

  其中,萬科繼續2015年以來的“土豪”路線,依舊是今年以來拿地金額最高的房企,上半年共計拿地支出611.9億元,同比大增151%。而平均拿地成本為4955/平方米,並不算高。

  從2015年開始轉向二三線城市拿地的萬科,今年上半年依然青睞二線城市。據 萬科公告可以查詢到,萬科在今年1月至6月,每個月都有新增項目,6個月內總計新增加了77個項目。這些項目主要集中在廈門、南京、合肥、杭州、蘇州等發 展較好的二線城市,以及具有房價“窪地”的貴陽、寧波等城市。僅6月份,萬科就新增了15個項目,其中,6個項目通過股權合作拿到,9個項目通過招拍掛拿 到,合計總建築面積414.7萬平方米,屬於萬科權益的建築面積為299.3萬平方米,權益地價是130.8億元。這些項目無一不處於二線城市較好地段。 據萬科董秘朱旭介紹,這15塊地的平均地價只有4371元每平方米,屬於一個比較安全的估值水準。

萬科拿地有三個策略:第一,有一套嚴格的財務篩選標準,看地、地價和未來收益來拿地,不會拿地王;第二,在區域選擇上,考慮一線城市和二線城 市,以及一二線城市附近的都市圈中可能成為其衛星城、軌道能夠通到的地方,也就是經濟有發展、就業有增長、有更多住宅需求的城市。第三,不會跟風,在市場 較差時,果斷出手拿很多土地,而在市場較好時,則會採取股權合作等方式,拿小的地產商手中的一些存量土地,從而控制拿地成本。

  拿地金額同比增長最迅猛的房企是雅居樂地產、綠城中國和中國金茂,同比增幅分別高達6773%1911%1310%

  今 年上半年,雅居樂地產拿地金額達到45億元。而在今年323日的業績會上,雅居樂管理層曾直言“最壞的時候已經過去”,並透露公司今年將拿出100億元 買地。雅居樂在2013年耗資百億元拿地之後,就放慢了拿地腳步。2014年,雅居樂新購土地金額僅24.1億元;2015年則只買入兩幅分別位於長沙和 廣州的土地,拿地總價為15.37億元。

  就拿地金額而言,謹慎拿地的房企除了越秀地產,還有金地集團。金地集團在今年上半年僅拿了3宗地塊,共計支出15.06億元,同比下降86%。其中,4月份于杭州市蕭山區新增土地一宗,成交總價8.84億元,樓面地價約6160/平方米。

 


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